我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站米，壹方购物中心米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价-万的.凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！
回答：在宝中选到万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。怎么选，难啊！来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。
提问：雕叔，都是90～三房，朝向也都差不多，单价雅居乐一尺山居3.6万多、剑桥郡3.8万多、欧泊4万多……选哪个好点？自主加保值升值，以后好脱手。
回答：今天准备来详细分析一下万博这个板块：看来，您已经在万博这边看了比较多的房源了，能给出这么详细的小区信息的人，其实不多的，你已经做了大量的工作，恭喜你这里先明确一个概念，自住加保值升值，其实这句话是一根木棍的两头，基本上不太可能实现，因为当一个人既想买入好房子，又不想舍得出钱，或者说既想抱得美人归，又不想出彩礼，那这个事就不好玩了。话题扯远了1、产品维度万科的小三房分为横厅和竖厅，面积在93-98平之间，目前来看竖厅的接受度要好一些，欧泊最好的楼栋在A1-A5栋的南向单位，不太好的单位在与B1-B4栋的横厅单位（北向两个房间很吵），以及A6-A12南向、西南向的单位，万科的产品除了层高被人诟病之外，还有就是房间小，有点袖珍的感觉佰利山的-平，除了不带主套之外，其他的层面分，户型没问题的，方正度、舒适度都是没有任何问题的，除了31-37栋这几栋的西南向、东南向以后会受到南大干线的影响之外，其他楼栋和产品都没问题一尺山居属于雅居乐花园，雕叔最喜欢那种平，带入户花园的那种户型，采光和通风太好了，尤其是中高楼层可以望雅悦庭和酒店的风景，非常舒服，一尺山居98-平的这种小三房在户型平面、房间数和采光上已经是顶级设计产品角度：佰利山优于一尺山居，再优于万科欧泊2、价格维度当下来看，万科欧泊的单价最高，均价在4万左右，尤其是南向望别墅成交价可以去到4.3-4.4万了，确实是楼栋位置优佰利山除了滟3-滟9栋南向平的成交单价在4.0-4.2万之外，其他楼栋价格在3.7-3.9之间一尺山居整体价格在3.3-3.6之间，除了2、4、6栋西向、西北向的单价略低之外，尤其是2、4栋望万科欧泊和变电站的价格略低之外，其他楼栋的价格都还好价格角度：一尺山居最优，佰利山次之，万科欧泊价最高3、配套维度考虑小区自身配套和周边配套来看，一尺山居和佰利山差不多，一尺山居因为位于雅居乐花园比较靠里的位置，所以配套略差万科欧泊的配套肯定是最好了，出了西门走上-米就是万达、四海城、盒马生鲜配套角度：欧泊最优，佰利山次之，一尺山居最后4、交通维度交通分为地铁因素和非地铁因素：地铁层面佰利山的板桥站最优、万科欧泊次之（因为要走-米才行），一尺山居就更远一些，要做雅居乐的班车去到员岗，走路的话至少15分钟了，还不要说最里面的2、4、6栋非地铁因素，如果后续南大干线开通之后，佰利山的交通会得到极大改善，所以长远来看，万科欧泊、佰利山的条件差不多，一尺山居最后5、投资维度投资的话，就得讲究入货价格，价格低就是硬道理，以及未来可能的增量，从这几个维度看，再加上杠杆的因素，佰利山最优、一尺山居次之，欧泊排第三结论：如果偏向自住多一些，以及保值增值确定性的话，选择万科欧泊，如果追求投资成分多一些，选择佰利山，如果遇到一个特别好的户型（比如平的带入户花园的一尺山居），且业主很好讲话，价格也能谈下来，一尺也不错，但需要运气希望有帮助！！
提问：万左右，广州纯投资，不考虑自用与学位，仅追求涨幅。全款后做经营贷。五年周期。请问选择什么板块什么楼盘？谢谢
回答：广州的发展是向东向南，其实本质上就是沿着地铁5号线向东、沿着3号线向南的发展，如果总价预算万的话，建议首选金融城板块，次选萝岗区府和番禺万博金融城板块可以考虑骏景花园、美林海岸、中海康城萝岗区府和番禺就要选择好货了，比如万科欧泊、锦绣香江、保利香雪山、新福港鼎峰
提问：雕叔，慕名而来，特地请教，主要是想指点一下买房时点，和买房地段或具体小区？是现在赶紧下手，还是等一下到年底全款等急卖的？天河公园，金融城，鱼珠，琶洲这些热门地段，现在行情下以后2-3年那个片区和小区概率更大一点？个人情况，家里2套满了，还有一些可投资的钱，亲戚还有名额，买房主要目的是纯投资阶段性获取房产增值收益，如果品质可以需要长一点期限持有，也可以。之前看你的文章，和家里人一起在天河公园和东圃买过房子。这次可以独自或联合家人同事一起，金额主要看标的情况，初步预期-0万，有的确合适的还可以再上一点。资金方式，全款买入再做经营贷，贷款成本约5%，2年期持有成本约9%。想着如果两年增值差不多就卖掉去深圳，如果潜力好也继续留着。非常感谢了
回答：谢谢你的“慕名”一词1、看这个市场的中观、微观的感受，应该早点买就行了，其实到年底不也就2个月吗，到年底也不一定就有急卖的，而且房源会越来越少，尤其是好房源，这个时候全款也不一定就是最大的筹码2、预算-0万的范围有点宽，可能要稍微细化一下，比如-万，-万，-0万，不同的总价范围对应的区域板块和楼盘还是有很大差别的3、总的来说：这个时候买“产品力”好的小区，比如金融城宁愿买阳光假日园也不要买春江花园，比如天河公园，宁愿买东方新世界，也不要买华港花园4、另外做好代持的相关事情，尤其是安全性，比如公证、抵押、长租之类的基本做法
提问：前几天去看了番禺的珠江铂士湾，方户型的四房阳台南向报价40-40，方的五房阳台北向报价40-40之间，请问这个单价入手投资划算吗？方的总价在万左右。我主要想自住加投资番禺万博或者新造思科那边的四房。或者不是投资思科智慧城的四房会更好
回答：4.3-4.6万，4.5-4.8万，无论怎么看，都是价格非常高的，总价万了，都可以买其他更靠近市区的好房子了，这里不可取啊，显然不可取如果为了自住，-万买一个4-5房的，也行
提问：雕叔你好：我看了海珠区富力现代，凤乐雅（4.5-4.8万），番禺雅居乐一尺（4万），海珠罗马家园（4.5），三房都是万-左右，我选择那一块投资价值会更高呢？望能给个建议[抱拳]
回答：富力现代的话其实还好，只不过学位是短板，被隔壁光大一下比下去了凤乐雅的话小区太小了只有两栋，不慎建议罗马家园4.5w这个价有点高，应该还可以挖到一些不错的房源一尺我是比较推荐的，雅居乐花园作为万博一带的知名大盘，一尺跟十年小雅都是里面成交的主力军，可以重点看看
提问：雕叔，骏景东御苑北边的工地是在建什么，看着进度很快，有资料吗？
回答：东御苑北边的工地，是一个住宅来的，这个住宅项目的隔壁是地铁13号线施工工地，以及一大块骏景开发商的酒店公寓写字楼的商业项目
提问：雕叔，听说进入9月成交量下降了，有一说是无房可卖，业主惜售了。那么接下来会怎么走呢？看到黄花有4.5万的三房两卫，放了很久，市场一直不认可，那么是否行情结束了，再等等到年底再看？
回答：不建议等，经过前面几个月的一小轮，目前是属于买卖双方有点僵持的阶段，不出意外的话卖家还是会占据上风，过段时间还会继续上涨。你可以试试压一下过户时间，一般正常从签约到过户都有2个月左右的时间，你就压到3-4个月的时间去过户，利用时间变相追笋盘，相当于你以现在的价钱去买3-4个月后的房价，还可以晚点给月供利息，蚊子肉也是钱
提问：雕叔，您怎么看富春山居这个盘，业主和潜在买家都是享受型的吗？
回答：对的，是自住型的，这个盘有几好：户型好、园林好、物业好、空气好从户型面积段和居住人群来看，肯定是一个有点CEO属性的盘子，绝大部分都是超豪宅的平层单位，居住的人群一部分是科学城的高管和企业经营，一部分是天河、黄埔的小企业主，做生意的老板，一部分可能是追随雅居乐的忠实粉丝，属于享受型的人群
提问：雕叔好。您对珠江新城的尚东美御和尚东宏御怎么看呢？这类小开发商，但是比较新的楼盘，和那些大开发商，但略旧一点的楼盘，比如星汇园和南国花园。从10年的投资角度看，哪个更有持有价值呢？谢谢雕叔
回答：尚东美御在冼村路、尚东宏御在马场路，整体来说这两个项目属于核心区段（珠江新城）的二线、甚至是三线的产品配备一线肯定是汇悦台、凯旋3期、颐德公馆，二线是誉峰、中海锦晖、海滨花园，三线才是尚东、丽江花园这些尚东的这类小区的劣势在于：几乎是单体楼，产品设计感用材用料80分以下，而且物业管理中等，这个从售价上已经体现了出来如果从10年投资来看，结合楼龄来看，我觉得两者差不多，因为南国、星汇园已经偏旧了，这是产品新旧、社区大小两个维度的分析另外不得不考虑的就是：入手的价格！！
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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